Nekilnojamo turto vertinimo metodika

Tarp rinkos ekonomikos nuosavybės elementų užima ypatingą vietą, kuri tarnauja kaip gamybos (žemės, biuro, gamybinės, sandėliavimo, prekybos ir kitų pastatų ir įrenginių bei kitų įrenginių) priemonių ir temą arba objektą vartojimo (žemė, namai, kotedžai, butai, garažai).

Nekilnojamasis turtas asmeninės egzistencijos piliečiams pagrindas ir tarnauja kaip ekonominės veiklos pagrindu ir įmonių ir organizacijų visų nuosavybės formų plėtra. Rusijoje yra aktyvus formavimas ir vystymas nekilnojamojo turto rinkoje ir daugėja piliečių, įmonių ir organizacijų, dalyvaujančių nekilnojamojo turto sandorių. Nekilnojamasis turtas pagrindinė diskusijų tema per valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo, nuomos negyvenamąsias patalpas, pirkti ir parduoti gyvenamųjų patalpų. Nebuvo naujų nuosavybės savininkų sluoksnis asmens vartojimo srityje ir daugelyje verslo srityse. Suformuotos įmonės, veikiančios nekilnojamojo turto rinkoje.

Atlenkimas veikla vidaus ir užsienio investuotojams, kuris yra svarbus įsigyti garantuotų teisių naudoti žemę ir teisinę apsaugą jų interesus.

Pasikeitė mokesčių įstatymus ir ten buvo nauja dauguma šalies piliečių mokesčių: mokesčio už asmeninio turto ir nekilnojamojo turto mokesčio, einančios per paveldėjimo ar dovanojimo. Pradėjo kurti vietos teisės aktus, reglamentuojančius su nekilnojamojo turto pramonei.

Nėra jokių abejonių, kad tik žinios apie esamą teisinę sistemą šioje srityje leidžia jums imtis teisiškai garso ir ekonomiškai kompetentingas priimti sprendimus. Nukrypimai nuo galiojančių teisės normų, kad pirkėjai ir pardavėjai ne nekilnojamojo turto sandorių metu yra laikoma nereikšminga, bet kuriuo metu, gali sukelti sunkias situacijas ir rimtų pasekmių.

1. Kas yra nuosavybė skyrius?

Sąvoka "turtas" pasirodė šalies teisės aktus iš Peter I kartą Tačiau galiojantys teisės aktai dar nėra aiškiai nustatytos tarp kilnojamąjį ir nekilnojamąjį turtą.

Sąrašas išvardytų meno savybių. 130 Civilinio kodekso. Į nekilnojamąjį turtą (nekilnojamojo turto, nekilnojamojo turto), yra žemės sklypai, žemės gelmių, atskiri vandens telkiniai, ir visi, kurie yra tvirtai sujungta su žeme, tai yra objektai, perkelti juos be neproporcingos žalos jų paskirčiai, įskaitant miškus, daugiamečių augalų, pastatų ir statybos. Norėdami nekilnojamųjų daiktų, taip pat atsižvelgiant į valstybinės registracijos orlaivių ir jūrų laivų, vidaus vandenų keliais, ir kosminių objektų. Teisė į nekilnojamąjį turtą gali būti priskirtas ir kitas turtas. Pavyzdžiui, įmonė, kaip visuma, kaip turto komplekso taip pat pripažino, nekilnojamasis turtas (132 Civilinio kodekso str.).

Pagal pirmą pastraipą Civilinio kodekso, bendrovė yra vertinama ne kaip tema, o tiesiogiai kaip civilinių teisių objektas.

Kaip visuma arba jos dalį bendrovė gali būti pardavimo, įkeitimo, nuomos ir kitų sandorių, susijusių su personalo, pakeitimo ir nutraukimo daiktinių teisių objektas. Bendrovė taip pat gali būti paveldima.

Kaip turto komplekso įmonė apima visus ketino vykdyti veiklą, įskaitant žemę, pastatus, įrangą, inventorių, žaliavų, produktų, pretenzijų, skolas, taip pat teisių į pavadinimų individualizuodamas įmonę, jos produktus, darbų nuosavybės tipai ir paslaugos (prekinis pavadinimas, prekių ženklai, paslaugų ženklai) ir kitų išimtinių teisių, išskyrus atvejus, kai įstatymai ar sutartis nenumato kitaip.

Str. 131 Civilinio kodekso imperatyvaus forma turi atvirą, viešą pobūdį valstybės nekilnojamojo turto įregistravimo aktą. Tai reiškia, kad viešoji įstaiga, atsakinga už valstybės nekilnojamojo turto įregistravimo, privalo teikti informaciją apie darbo jis ir registruotų nuosavybės teisių perduodant bet kokiam asmeniui registracija. Ši taisyklė tikrai gerokai sumažinti netinkamo sandorių riziką, nekilnojamojo turto dalyvių civilinės komercijos.

2 skyrius: Nekilnojamojo turto vertinimas.

Rinkos vertinimo metodai, siekiant padėti labiausiai pelningą disponuoti nekilnojamuoju turtu, šį naują išteklius, kad įmonės ir piliečiai turėtų savo žinioje. Šis vertinimas tampa būtina tuo metu, kai žemę ir turto savininkai nori nustatyti juos gauti kreditą. Be tinkamo vertinimo ir tikėtis pritraukti papildomų investicijų, įskaitant užsienio aktuose.

Per pirmąjį privatizavimo etapo, bendrų įmonių sukūrimas tokie vertinimai ar nebuvo padaryta, arba padaryta tiesiog iš akies. Investuotojas nustato kainą. Kai jis atėjo į sunkius daiktus, atnešė Vakarų įvertinimo įmonės, kuri daugeliu atvejų buvo įvertintas už užsienio investuotojams, supratimas realią rinkos vertę mūsų turtas.

Vertinimas yra būtinas ir antrinis klausimas akcijų privatizuotose įmonėse, siekiantiems padidinti savo įstatinį kapitalą suma, užtikrinta nekilnojamuoju materialinių išteklių. Tai reali problema prospektas leis investuotojams išvengti klaidų nustatant akcijų kainą. Vertinimas taip pat reikia, kad turto padalijimo, nustatyti, kaip geriausiai komercinį žemės naudojimą ir turto, ir visų kitų operacijų, susijusių su nekilnojamuoju turtu.

Analizė perspektyvas didinti turto ir jo komercinio naudojimo vertę turėtų būti grindžiamas griežtu ekonominiai skaičiavimai, tiksliai ir profesionaliai įvertinti realios rinkos vertės turtą. Vertinimas yra pagrįstas žinias, patirtį, naudojant aiškiai apibrėžtus požiūrius, principus ir metodus, taip pat procesines ir etikos standartų, profesinės nuomonę ar ekspertų grupę, kaip taisyklė, profesionalūs vertintojai apie turto vertę.

Rinkos vertė yra labiausiai tikėtina kaina, sukūrė per turto pardavimo konkurencingos ir atviros rinkos, jei visos sąlygos, būtinos atlikti sąžiningai.

Šios sąlygos yra:

1. Pirkėjas ir pardavėjas yra grindžiami tipiniais, standartiniais motyvais. Nė vienas iš sandorio šalių yra ne priversti.

2. Abi šalys turi visą informaciją, priimti sprendimus ir veikti, stengiantis geriau patenkinti savo interesus.

3. Objekto veikiami atviroje rinkoje, o, ir sandorio pasirinktas optimalų momentą.

4. Apmokėjimas grynaisiais pinigais ar sutartų finansinių sąlygų panaši į mokamas grynaisiais pinigais.

5. sandorio kaina atspindi įprastą sąlygas ir nėra nuolaidos, nuolaidų ar specialių skolinimo nė viena iš šalių, susijusių su sandoriu.

6. objektas naudoja įprastą paklausą ir pripažino rinkos naudą.

7. Objekto gana netobuli, kitaip tariant, yra ribota pasiūla, sukurti konkurencingą rinką.

8. objektas yra aprūpinta savybės alienability ir gali būti perduodama iš rankų į rankas.

Yra trys pagrindiniai metodai vertinant rinkos turto vertę: palyginimo metodas, išlaidų metodas ir pajamų kapitalizavimo metodas.

Pagrindinis vertinimo metodas - palyginami pardavimo būdas. Šis metodas yra taikomas tais atvejais, kai kyla žemės ir nekilnojamojo turto rinka, yra realus pardavimas, kai ji yra rinkos kaina, o vertintojų užduotis yra analizuoti rinką, palyginti panašius pardavimus ir taip gauti apskaičiuotą vertę objektas. Metodas yra pastatytas ant palyginti siūlomi parduoti, kuriems taikomas rinkos kolegomis. Labiausiai jis yra plačiai naudojamas Vakarų (90 procentų atvejų). Tačiau šis darbas turėtų jau suformavo žemės rinką ir nekilnojamąjį turtą.

Metodas vertinant kainuoja žemės beveik netaikomas. Gali būti naudojamas tik išskirtiniais atvejais, žemės vertinimo neatskiriamai padarytų patobulinimų apie jį. Manoma, kad žemė yra pastovus, o ne panaudota, ir sąnaudų metodas yra naudojamas įvertinti dirbtinius objektus, sukurtus žmogus. Vertinant šį metodą, žemės kaina yra įtraukta į patobulinimų (pastatų) vertę, o žemė yra vertinama atskirai pagal kitus metodus.

Apskritai, žemės vertė nustatoma, kiek pajamų galite gauti iš jo naudojimą. Dėl ribotos geriausiai naudoti žemę, pavyzdžiui, miestų, yra atitinkama trūkumas yra išbandytas ir iš žemės kainos apskaičiavimas. Šie vertinimo metodai, kuris taikomas Rusijai - tai vertinimo metodas, pagrįstas efektyviausiai naudoti nekilnojamojo turto analizės ir ši analizė nustatant naudojimo tipą, kad sukurs didžiausią pajamų savininkas.

Neseniai už vertintojų ir jų mokymo Rusijoje paslaugų paklausa ėmė sparčiai augti. Tai dėl to, kad pastarojo meto įvykius finansų sektoriuje, kur bandoma sukurti mechanizmą skolinant per kredito draudimo fiasko: bankai neteko apie liepų draudimo daug. Atsižvelgiant į nekilnojamojo turto, kuris yra imtasi banko įkaitu užtikrintas paskolos nuostolių praktiškai neįmanoma atveju. Taigi, nekilnojamojo turto rinkos ir kapitalo yra neatsiejami komponentai ekonomikos kaip visumos.

Natūralu, kad dalis bankų buvo didelis susidomėjimas tokiais sandoriais. Ir jie turi kvalifikuotą nekilnojamojo turto vertinimą, vykdant draudimo nekilnojamojo turto vertę.

Vertinimas taip pat reikia, kad regioninės mokesčių politiką. Pasaulyje pagrindas vietinis mokestis yra nekilnojamojo turto mokesčio, dėl šio mokesčio gaunamų apie 70 procentų vietinio biudžeto. Žinoma, su rinkos plėtra, su tikrosios vertės atėjimas perėjimo į tokią apmokestinimo sistemą, kuri paskatino nekilnojamojo turto rinkos plėtrą ir sudarytų sąlygas tuo pačiu papildyti savivaldybių biudžetų. Tai paaiškina absoliučią susidomėjimą vertinimo, rodomas vietos administracijų.

Paslaugų kaina profesinėje nuomonės labai skiriasi priklausomai nuo vertinamų objektų, darbų sudėtingumo tipo ir, žinoma, apie tai, ką tiksliai specialistai dalyvavo atliekant vertinimą. Paprastai, paslaugų kaina yra matuojamas valandas arba, padaugintas iš valandinis užmokesčio normą, arba priklauso nuo objekto dydžio, bet niekada susieta su jos vertės.

Skyrius 3. apskaičiavimas nustatyti nusidėvėjimo.

Nusidėvėjimas yra būdinga atsižvelgiant į turto naudingumo mažėjimo, jos vartotojų skundas, kalbant apie potencialaus investuotojo ir išreiškiamas mažinant įvairių veiksnių sąnaudas per tam tikrą laiką. Kadangi įrenginio eksploatacijos palaipsniui blogėja parametrus ir vilniaus durys atsiliepimai, apibūdinančius struktūrinį patikimumą pastatų ir statinių, taip pat jų funkcinė tinka dabartinis, o ypač ateityje naudojimas susijęs su žmogaus veikla. Be to, turto vertė, ne mažiau įtakos išoriniai veiksniai, pasikeitus rinkos aplinka, tam tikrų apribojimų situaciją dėl statinių naudojimo ir tt Dėvėti (I) paprastai matuojamas procentais ir vertine išraiška nusidėvėjimas Nusidėvėjimo (D). Priklausomai nuo turto, šių tipų drabužiai nusidėvėjimo priežasčių:

- Fizinis,

- Funkcionali,

- Išorės.

Už kiekvieną drabužiai tipo būdingas jo vieneto: nuimamas drabužiai vadinamas drabužiai, kurių pašalinimas yra fiziškai įmanoma ir ekonomiškai įmanoma. Taigi ekonominis yra pagamintas, kad iš tam tikros rūšies susidėvėjimo pašalinimo išlaidų, turėtų būti sustiprintas objektą kaip visuma vertę ir ir vilniaus durys skundai. Nustatant visus aptarimas rūšių apie bendrą pablogėjimo sukauptą nusidėvėjimą turto. Vertine išraiška, sukauptas nusidėvėjimas atspindi tarp mažesnę kainą ir rinkos kainos apskaičiuotos objekto skirtumą. Dėl šių sąvokų pobūdį, galima teigti, kad bendras sukauptas nusidėvėjimas yra daugiausia apie objektą gyvenimą funkcija. Turint tai omenyje, apsvarstyti iš pagrindinių vertinimo sąvokas, kurie apibūdina šį skaičių esmę.

Fizinis gyvenimas pastato (VF) - nustatoma eksploatavimo laikotarpį pastato, kurio metu iš pažymėtų struktūrinių elementų pastato būklė atitinka tam tikrus kriterijus (struktūriniai patikimumą, ilgaamžiškumą ir fizinis, ir tt). Fizinę gyvenimo objekto yra įdėti į statybos ir priklauso nuo nuolatinių pastatų grupei. Fizinis gyvenimas baigiasi, kai objektas griovimo.

Chronologinis amžius (IV) - laiko tarpas, kad praėjo nuo paleidimo dienos iki vertinimo dienos.

Ekonominį gyvenimą (PE), - yra nustatomas pagal operacijos, kurios metu objektas generuoja pajamų. Per šį laikotarpį, taip prisidedant prie patobulinimų į kainą. Ekonominis gyvenimas objekto baigiasi, kai iš įrenginio veikimas negali generuoti pajamas, paskirta atitinkama norma panašiomis objektų šiame nekilnojamojo turto rinkos segmente. Tuo pačiu metu patobulinimai nepadarė prisidėjo prie projekto išlaidų, nes jos bendrojo dėvėjimosi ir plyšimo.

Efektyvus amžius (EW) - remiasi chronologine amžiaus pastate, atsižvelgiant į jo techninę būklę ir įvertinus ekonominius veiksnius, turinčius įtakos jų apskaičiuotos objekto vertę datos esama. Priklausomai nuo konkretaus naudojamo pastato veiksmingo amžiaus, gali skirtis nuo chronologiškai amžiaus aukštyn arba žemyn. Esant normaliam naudojimui pastato veiksminga amžius paprastai yra chronologiškai.

Kadencijos pabaigos ekonominis gyvenimas (OSEZH) pastato laikotarpis nuo įvertinimo dienos iki jo ekonominio gyvenimo pabaigos.

Nusidėvėjimas ir vertinimo praktika, reikia atskirti per tokio termino prasme - nusidėvėjimą. Numatomas nusidėvėjimas yra vienas iš pagrindinių parametrų, kurie leidžia apskaičiuoti srovės (faktinį) vertės turto vertinimo dėl konkrečios datos.

Fizinis pablogėjimas laipsniškas nuostolių pradžių įdėti į techninių ir eksploatacinių savybių objektui statyti pagal klimato veiksnių ir žmogaus veiklos įtaka. Skirti apskaičiavimo fizinio nusidėvėjimo pastatų šiuos metodus:

- Normatyvinis (gyvenamųjų pastatų)

- Išlaidas,

- Metodas gyvenimą.

Normatyvinis metodas apima fizinio nusidėvėjimo įvairių reguliavimo instrukcijos tarpšakinių ar žinybinio lygio naudojimą. Kaip tokių nurodymų pavyzdys gali būti vadinami "Darbo vertinimo fizinio nusidėvėjimo gyvenamųjų pastatų" VNS 53-86 Gosgrazhdanstroya naudojama biurui techninio inventorizavimas įvertinti fizinio nusidėvėjimo ir gyvenamųjų pastatų, kurių techninę inventoriaus, planuoja kapitalinis remontas būstą, nepriklausomai nuo jų apdraustas. Šiose taisyklėse fizinio gedimo įvairių struktūrinių elementų pastatų ir jų vertinimo charakteristika. Fizinės pablogėjimas pastato, turėtų būti nustatomas pagal formulę

Kur

Ff - fizinio nusidėvėjimo pastato,%

Internetas - i-fizinio nusidėvėjimo struktūrinio narys,%

Li - koeficientas, atitinkantis pakeitimo sąnaudos i-ojo struktūrinio elemento dalį į bendrą pakeitimo išlaidas pastato,

n - iš struktūrinių elementų, pastato numeris.

Akcijos pakeitimo išlaidas atskirų konstrukcijų, sudėtinių dalių ir sistemų, kurių bendra pakeitimo išlaidos pastato (%) paprastai imtis su bendra pakeitimo išlaidos gyvenamųjų pastatų, tinkamai patvirtintas ir dėl struktūros, sudėtinių dalių ir sistemų, kurios neturi patvirtintų rodiklių apie numatomą jų kaina. Aprašytas metodas yra naudojamas tik vidaus praktikoje, nes ji turi šiuos trūkumus:

- Dėl jos "norminis" iš pradžių negali atsižvelgti į neįprastas sąlygas eksploatuoti įrenginį,

- Paraiškos sudėtingumo, nes būtiną detaliai struktūriniai elementai pastato,

- Negalėjimas matuoti funkcinę ir išorinį nusidėvėjimą

- Subjektyvumo konkretūs sveriančios komponentai.

Savikainos metodas nustatyti fizinį susidėvėjimą. Fizinis nepablogėjimo įvertinimo metu yra išreikšta vertė objektyviai būtinos priežiūros priemonės, pašalinti žalą konstrukcijų, sistemų ar pastato, kaip visumos, ir jų pakeitimo išlaidas. Iš nustatant fizinio nusidėvėjimo vertė metodo esmė yra nustatyti rekonstrukcijos statinio elementų išlaidas. Aprašytas metodas leidžia apskaičiuoti nusidėvėjimą ir pastato elementus, kaip visa iš karto požiūriu verte, kuri yra daugiau geriau, lyginant su kitais metodais apskaičiuojant fizinio nusidėvėjimo. Tarp šio metodo trūkumus, reikėtų pažymėti, privalomas išsamiai ir tikslumą išlaidų apskaičiavimo remonto susidėvėjusių pastato dalių. Dėl sumų, kaip manoma Svarbūs įverčiai sąvokos, kurios apibūdina laiko atžvilgiu savo veiklos visą sukauptą nusidėvėjimą pastato pagrindu, galima teigti, kad fizinis dėvėjimasis, amžiaus ir trukmė veiksmingo ekonominio gyvenimo yra tam tikru santykiu. Šis santykis gali būti išreikštas sekančia formule

Kur

U (%) - procentinis drabužiai,

EV - efektyvus amžius nustatomas remiantis ekspertų techninės būklės elementų ar pastato kaip visumą.

VF - tipiškas terminas fizinio gyvenimo,

OSFZH - likęs terminas fizinio gyvenimo.

Šiuo atveju fizinio nusidėvėjimo galima apskaičiuoti atskirų pastato elementų ir sudedant apskaičiuotą nusidėvėjimą, ir visai pastate. Kartais apytiksliai skaičiavimai dėvėti vertinimo komanda gali naudoti supaprastintą formulę, kurioje atsižvelgiama į skirtumą tarp chronologinį amžių ir fizinę gyvenimo pastato santykius:

Kur

U (%) - procentinis drabužiai

VF - tipiškas fizinę gyvenimo.

Šios formulės taikymas taip pat yra svarbus apskaičiuojant palūkanų koregavimus dėvėti lyginamų objektų (palyginti pardavimų metodas), kai vertintojas yra neįmanoma patikrinti pasirinktus analogų nustatyti naudojamų parametrų skaičiavimo formulės (1). Taigi apskaičiuota nusidėvėjimo elementų ar pastato procentą, kaip visuma, gali būti verčiamas pagal vertę (nusidėvėjimo):

Kur

Ir - drabužiai procentinis

Saulė - pakeitimo išlaidos.

Kaip minėta anksčiau, fizinis nusidėvėjimas yra padalintas į disponuojamų ir neišvengiamą nusidėvėjimą. Be to, praktikoje statybos, elementai eliminavus ir pašalina dėvėti, skirstomi į:

- Ilgaamžės (jų gyvenimo trukmė yra panaši trukmės gyvybės ir ištisų pastatų)

- Trumpaamžių (elementai, turintys trumpesnį laikotarpį gyvenimo nei visi statybai visai)

Apsvarstykite galima išvengti fizinio nusidėvėjimo šių elementų.

Vienkartiniai fizinio nusidėvėjimo trumpaamžių elementų. Už jos atsiradimo priežastis yra natūralus susidėvėjimas pastato elementų per tam tikrą laiką, o taip pat neatsargus operacija. Tokiu atveju pardavimo kaina pastato, atitinkančio nusidėvėjimą, kaip ateityje savininkas reikės atlikti "anksčiau atidėtų techninės priežiūros darbų", siekiant atkurti normalią pastato naudingumą. Taigi, fizinės būklės blogėjimo pinigine išraiška eliminacija yra apibrėžiamas kaip "atidėtų techninės priežiūros darbų išlaidas", ty, išlaidos pareikšti prieštaravimą dėl valstybinės sutampa su originalu.

Vienkartiniai fizinis nusidėvėjimas ilgaamžių elementų vertės požiūriu gali būti nustatomas pagal pagrįstas išlaidas dėl jo panaikinimo, kaip Odwołalność fizinio nusidėvėjimo trumpaamžių elementų.

Neizskaužams fizinis nusidėvėjimas trumpaamžių elementų yra atkurti jų dėvėti komponentus ir nustato tarp pakeitimo išlaidos ir disponuojamųjų drabužiai suma, padauginta iš chronologinį amžių ir trukmės fizinio gyvenimo šių elementų santykis savikainos.

Neizskaužams fizinės nusidėvėjimo elementai su ilgą gyvenimą lemia tarp pakeitimo išlaidos pastato ir nuimamas ir nepašalinama nusidėvėjimo suma, padauginta iš chronologinį amžių ir trukmę fizinio gyvenimo pastato santykis skirtumas.

Funkcinis nusidėvėjimas.

Ženklai funkcinės pablogėjimo vertinamo pastato yra nesvarbus jo erdvės planavimo ir / ar konstruktyvūs sprendimai šiuolaikinius standartus, įskaitant ir įrangos, reikalingos normaliam objekto pagal jos esamą ar numatomą naudojimo įvairovė. Priklausomai nuo fizinio galimybe ir pagrįstumo pašalinti funkcinės būklės blogėjimo priežastis, ji yra padalyta į išvengiamas ir neišvengiamas. Funkcinis nusidėvėjimas vertė yra tarp reprodukcijos ir pakeitimo išlaidas išlaidų skirtumas.

Vienkartiniai funkcinis pablogėjimas dažniausiai lemia į reikalingą rekonstrukcijos išlaidas, taip prisidedant prie efektyvesnio eksploatavimo turtą.

Tai vadinama:

-Disadvantages Reikalauja elementus,

-Disadvantages Reikia pakeisti arba atnaujinti elementus

Galimybę reikalauti, kad papildymas trūkumai apima elementus, pastato ir įrangos, kurie yra ne į esamą aplinką, o, be kurios jis negali patenkinti šiuolaikinių veikimo standartus. Nusidėvėjimas matuojamas pridėti šiuos elementus, įskaitant jų įrengimo sąnaudas.

Galimybę reikalauti pakeisti trūkumai ar atnaujinti straipsniai apima pozicijas, kad vis dar atlieka savo funkcijas, bet neatitinka šiuolaikinių standartų. Nusidėvėjimas apskaičiuojamas kaip esamų elementų vertės, atsižvelgiant į jų fizinę nusidėvėjimo, atėmus medžiagų grąžinimo išlaidas, pridėjus išmontavimo esamą plius įrengimo naujų elementų išlaidas sąnaudomis.

Iki sverhuluchsheniyam apima pozicijas ir konstrukciniai elementai, kurių buvimas yra nepakankama šiuolaikinius reikalavimus rinkos standartus. Nusidėvėjimas apskaičiuojamas kaip dabartinės pakeitimo išlaidos daiktų "Sverhuluchshenny" minus fizinio nusidėvėjimo, plius išmontavimo išlaidas ir atėmus Likutinė vertė iš išmontuotų elementų. Apskaičiavimo pavyzdys disponuojamųjų funkcinės būklės blogėjimo.

1 lentelė

Reikalingų remonto išlaidas ir apdailos naudoti pagal paskirtį (LTL) 18000

Upgrade sąnaudos (LTL)

1. kondicionavimo sistemos

2. ....
 12000

Nuo to iš trūkstamų elementų kaina (LTL)

1. įdiegti saugumo stebėjimo sistemą

2. ....
 8000
Iš viso vienkartiniai funkcinis pablogėjimas (LTL) 38000

Nenuimamas funkcinis nusidėvėjimas paprastai sukelia pasenusi kosmoso planavimo ir / ar projektavimo ypatybes vertinamų pastatų, santykinai modernios statybos standartus. Priklausomai nuo konkrečios situacijos nenuimamas funkcinio nusidėvėjimo sąnaudas galima nustatyti dviem būdais:

-AS kapitalizuojamos nuostolių nuoma;

-kapitalizatsiey perteklius veiklos sąnaudų, reikalingų išlaikyti tinkamu būdu pastatą.

Norėdami nustatyti reikiamus skaičiavimo indeksai (vertės nuomos kainos, kapitalizacijos normos ir kiti) naudoja ištaisyti duomenis palyginamų bendraamžių. Šiuo atveju pasirinkti analogai neturėtų atskleidė požymių objekto vertinimo nepašalinamosios fizinio nusidėvėjimo. Be to, bendras pajamų generuoja turto komplekso (žemės ir pastatų) apskritai, ir išreiškiamas nuoma, atitinkamai turi būti suskirstoma į du komponentus. Norėdami išskirti iš pajamų, priskiriamų prie pastato dalis, galite naudoti investicijų srautas metodą pastato ar analizės metodo santykis žemės vertės ir bendro tikslo parduoti nekilnojamojo turto kompleksas. Šis metodas yra tinkamesnis įvertinti amžiams funkcinį pastatų nuvertėjimas, įvairių nestandartinių architektūriniai sprendimai ir kurioje, nepaisant to, nuomos suma modernia įranga bendraamžių, o ne į veiklos sąnaudas vertybes.

Išorinis (ekonomikos) dėvėti, nes neigiamas, atsižvelgiant į poveikio aplinkai vertinimo subjekto iš objekto nusidėvėjimą: rinkos sąlygos, pasikeitimai į aplinkos apsaugos infrastruktūrą, teisės sprendimai mokesčių srityje, ir tt Išorinis drabužiai objekto, priklausomai nuo to, jo priežasties, daugeliu atvejų, yra neišvengiamas dėl to, kad į vietą nekintamumo, tačiau kai kuriais atvejais gali "plauti savo rankas", nes teigiamų pokyčių supančios rinkos aplinkoje. Siekiant įvertinti išorinį nusidėvėjimą gali būti naudojami šie metodai:

- Kapitalizavimas nuostolių nuomos,

- Lyginamoji pardavimai

- Ekonominio gyvenimo.

Apskaičiavimas išorinio drabužiai kapitalizuojant nuostolių nuomos pagamintas panašiai kaip į neišvengiamą nusidėvėjimą funkcijos skaičiavimą.

Suporuotų pardavimo, remiantis turimų kainų informacijos apie neseniai parduotų panašių objektų (poriniai pardavimo) analizės metodas. Manoma, kad objektai pora pardavimas skiriasi viena nuo kitos tik identifikuoti ir koreliuoja su dalyko vertinimo ekonomikos pablogėjimą.

Metodas leidžia apskaičiuoti mirtinų išorinio drabužiai gyvenimą remiantis drastiškai sumažinti likusių ekonominio gyvenimo pastato, nes jos neišvengiamos griovimo. Už neišvengiamą griovimo priežastis, pavyzdžiui, gali būti už pertvarkymo ir išplėtimo magistralių poreikis. Šiuo atveju, techninė būklė nugriauti pastatus daugeliu atvejų, leistų jiems veikti per gana ilgą laiką. Apsvarstykite hipotetinis pavyzdys apskaičiavimo išorinį drabužiai, atspindinti situaciją: vertinimas turi būti pastato, anksčiau kilęs iš būsto ir pritaikyti administraciniams tikslams. Pastatas yra savivaldybės nuosavybė. Fizinio nusidėvėjimo pastatai vertinami pagal PTI į vertinimo metu yra 40%. Techninės būklės pastato, vietos ir išvystyta infrastruktūra rodo pakankamai aukštą komercinį patrauklumą potencialių investuotojų objektą. Tačiau, atsižvelgiant į pertvarkymo Dėl pirmiau nurodytų priežasčių pastato planą turi būti nugriautas po dviejų metų terminui nuo vertinimo dienos. Žiūrint iš objekto ekspertas nustatė šiuos rodiklius:

1. veiksminga amžius yra maždaug pastatas - 30 metų.

2. Likusi laikotarpis ekonominio gyvenimo - 60 metų.

Sukaupto nusidėvėjimo išskyrus išorinių veiksnių procentais:

Susidėvėjimo su išorinių veiksnių poveikio procentais:

Apskaičiuoti šiuo atveju sukaupta nusidėvėjimo daugiausia 93% dėl to, kad išorinių veiksnių poveikio. Galimos apskaitos kitų rūšių dėvėti šio rezultato dalis yra labai maža, kuri leidžia mums atsižvelgti į išorės nusidėvėjimo rezultatus.

Nustačius pakeitimo išlaidas, taip pat į visą numatomą išlaidų nusidėvėjimo skaičiavimas yra pasiryžusi objektas. Apibendrinant norėčiau pažymėti, kad neišvystyta ir mažo intensyvumo rinkos kaina metodas buvo ir išlieka viena ir beveik taikomas vidaus praktika tik.

Skyrius 4. Veiksniai, turintys įtakos nekilnojamojo turto rinkoje ir kaip juos įveikti.

Nekilnojamojo turto rinka, kaip ir bet kuris kitas, yra labai jautrus vykstančių pokyčių šalyje. Be 1992 - 1994, atitinkamai, pagal keičiasi socialinę ir ekonominę formavimo ir žlugimo gamyba, investavo į biurą ir gyvenamųjų patalpų sąlygomis buvo vienas iš efektyviausių būdų, siekiant apsaugoti sostinę nuo infliacijos. Praėję metai buvo būdingas politinis nestabilumas, kurie visi yra mažiau ir tirpiklis potencialą gyventojų turėjo neigiamos įtakos nekilnojamojo turto sandorių patrauklumą.

Neigiami procesai nekilnojamojo turto rinkoje į pirmąją vietą dėl politinio nestabilumo. Svarbiausia tai turi įtakos įmonių, dirbančių su negyvenamųjų patalpų, žemės ir brangaus būsto. Paraiškų turto perskirstymo gausa, peržiūrėjimas privatizavimo lėmė gerokai sumažinti paklausos panašių daiktų nuosavybės.

Pagrindiniai veiksniai, kurie neigiamai įtakoja nekilnojamojo turto rinka yra šie:

1. Politinis nestabilumas.

2. finansų sektoriaus nestabilumas.

3. Politikos iš pirminėje rinkoje institucijoms.

4. nusikalstamumo situacija rinkoje.

5. Netobulumas licencijavimo mechanizmas.

6. Nepakankami įstatymai.

Ekonominė politika vykdoma tiek vietinės ir federalinės valdžios institucijų, nesukuria realias prielaidas didinti pajamas, plačiai įgyvendinti veiksmingas kredito mechanizmus, įskaitant hipotekos. Nepagrįstai griežti pozicija klausimais dėl nekilnojamojo turto sandorių apmokestinimo valstybės skatina nelegalią pinigų apyvartą, ir todėl pablogėja kriminogeninę situaciją rinkoje. Tai pateisinama atsargiai potencialo

pirkėjų ir pardavėjų, kai dirbama su nekilnojamojo turto bendrovių.

Nepaisant visų problemų, nekilnojamojo turto ir dabar gali gauti apčiuopiamų pajamų. Siekiant pašalinti kriminogeninius reiškinius rinkoje ir neefektyvaus naudojimo savybių reikia įstatymą dėl profesinių dalyviams nekilnojamojo turto rinkoje licencijavimo.

Galiausiai, ji turi apie nekilnojamojo turto rinkos įstatymą, kuris turėtų būti nustatomas pagal bendras sąvokas ir terminus, objektų nekilnojamojo turto rinkoje ir jos dalyvių profesinius standartus už savo veiklą, taip pat vyriausybės reguliavimo nekilnojamojo turto rinkos apimtį.

Išvada.

Nekilnojamasis turtas svarbiausias, kietas produktas iš visų esamų, jis negali pavogti, prarasti arba nutraukti. Kitas dalykas yra tai, kad jūs galite prarasti savo turtą prieš savo valią. Nekilnojamasis turtas "yra viena iš nedaugelio prekių, kurių vertė gali didėti laikui bėgant. Labai svarbus bruožas turtas yra nuolat valdymo poreikis.

Pasibaigus nekilnojamojo turto vertinimo proceso centre yra grindžiama trimis pagrindiniais būdais:

-metodas palyginimas

-zatratny metodas

-metodas pajamų kapitalizavimo.

Metodai, skirti nustatyti didžiausią naudą padėti disponuoti nekilnojamuoju turtu, šios naujos išteklių, kad įmonės ir piliečiai turi savo žinioje.

Nusidėvėjimas yra būdinga atsižvelgiant į turto naudingumo mažėjimo, jos vartotojų skundai, kalbant apie potencialaus investuotojo ir išreiškiamas mažinant įvairių veiksnių sąnaudas per tam tikrą laiką. Priklausomai nuo turto, šių tipų drabužiai nusidėvėjimo priežasčių:

- Fizinis,

- Funkcionalinis,

- Išorinis,

- Vienkartinis,

Pagrindiniai veiksniai, kurie neigiamai įtakoja nekilnojamojo turto rinką yra šie:

- politinis nestabilumas, finansų sektoriaus nestabilumas, dėl valdžios institucijų politikos pirminėje rinkoje, nusikalstamumo situacija, rinkos trūkumų licencijavimo mechanizmas, netobuli teisės aktai.